Kapitalanlagegesellschaften sind spezielle Kreditinstitute, die der Kontrolle durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht, kurz BaFin, unterliegen. Hierbei ist das Sondervermögen selbst nicht rechtsfähig, sondern wird durch die Kapitalanlagegesellschaft vertreten.

Gesetzliche Grundlage für offene Immobilienfonds ist das Investmentgesetz. Die dem Fonds gehörenden liquiden Mittel werden von einer Depotbank verwahrt, die auch die Fondsanteile ausgibt. Hauptsächlich kaufen offene Immobilienfonds gewerblich genutzte Immobilien wie Bürohäuser oder Einzelhandelsimmobilien. Durch Mieterträge und der Wertsteigerung des Objektes werden dann Erträge erwirtschaftet. Hintergrund der offenen Immobilienfonds ist es, auch für Kleinanleger Immobilien börsentäglich verfügbar zu machen.

Die Fondsmanager investieren das Geld der Anleger nicht nur in Gebäude und Grundstücke, sondern auch in Zinspapiere und ähnlich schnell verfügbare Anlagen, da die Fondsanteile jederzeit gekauft und verkauft werden können. Hierbei muss die Liquiditätsreserve des Fonds mindestens fünf Prozent des Fondsvermögens betragen, darf aber höchstens auf 49 Prozent steigen.

Kapitalanlagegesellschaften sind verpflichtet, einen Fonds zeitweise zu schließen, wenn die Liquiditätsreserve weniger als fünf Prozent ausmacht. Werden mehr Fondsanteile zurückgegeben als flüssige Mittel vorhanden sind, kann der Fonds Fremdkapital aufnehmen oder muss Immobilien verkaufen. Jedoch setzen Immobilienfonds ihre Objekte nicht zum Marktwert an, der sich ständig ändern kann, sondern zum Verkehrswert. Unabhängige Gutachter stellen hierbei mit Hilfe der Mieterträge und der Kosten den jeweiligen Wert der Objekte fest.

Grundsätzlich darf ein offener Immobilienfond seine Objekte nicht unterhalb dieses Verkehrswesens verkaufen. Ein Immobilienfond gilt als steuerlich vorteilhaft, da ein Teil des Gewinns, der auf der Wertsteigerung der Objekte beruht, steuerfrei ist.